Vollfinanzierung: Ohne Eigenkapital ins Eigenheim


Der Verwalter war jedoch der Ansicht, dass die Wahl eines Verwalters nach dem Kopfprinzip zu erfolgen hatte und handelte dementsprechend entgegen der Vereinbarung. In den letzten Lebensjahren war der Sohn zur Mutter gezogen, um sie dort zu pflegen.

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?


Diese Tilgungsrate ist manchmal von unterschiedlichen Bedingungen abhängig und darf nicht unterschritten werden. Einige der Informationen sind keine festen Tarifbestimmungen sondern werden zur Zeit nur so gehandhabt.

Diese beispielhafte Berechnung des geplanten Bausparvertrages basiert auf den oben gemachten Angaben. Die Vertragszuteilung ist nur beispielhaft zu sehen, weil keine Zuteilungsberechnung vorgenommen wurde und von diesem Beispiel abweichen kann. In den allermeisten Fällen dürfte der Zeitpunkt der Vertragszuteilung etwas später liegen und damit würde sich der Auszahlungsbetrag erreichtes Guthaben durch eventuelle weitere Besparungen oder Zinsgutschriften weiter erhöhen.

Bei unseren Berechnungen werden keine Zuteilungszeiten berechnet, weil diese auch von den Bausparkassen nur unverbindlich vorgenommen werden. Daher haben wir gleich ganz darauf verzichtet. Der Zeitraum zwischen Ansparende und Beginn der Darlehensrückzahlung ist von der Entwicklung der jeweiligen Bausparkassen spezifischen Bewertungszahlentwicklung abhängig.

Wir empfehlen Ihnen bei Bedarf, sich den Zeitpunkt der Darlehensauszahlung von den Bausparvertretern etwas genauer berechnen zu lassen — wohl wissend, dass diese Zeitangaben dann ebenfalls unverbindlich sind. Wir unterstellen, dass sofort im nächsten Monat nach Erreichen des Mindestsparguthabens die Vertragsauszahlung erfolgt. In den allermeisten Fällen wird es einige Monate länger dauern. Wir unterstellen in unserem Tilgungsverlauf, dass alle Bauparkassen die kundenfreundliche Berechnung einer monatlichen Zins-und Tilgungsverrechnung anwenden, obwohl wir wissen, dass es immer noch Bausparkassen gibt, die kundenunfreundlich die Tilgung erst am Quartalsende dem Konto gutschreiben.

Die Regelsparrate derzeit darf auch bis 2,50 Promille gesenkt werden. Die Regelsparrate darf derzeit auch bis 2,50 Promille gesenkt werden. Die Wahlzuteilung ist von der Zustimmung der Bausparkasse abhängig. Der genaue Effektivzins wird Ihnen von der Bausparkasse mitgeteilt, weil dieser je nach Höhe der Wahl- und Mehrzuteilung leicht vom Basis-Effektivzins abweichen kann. Ein MIndestguthaben ist bei diesem Tarif nicht erforderlich. Für Wahlzuteilung gelten folgende Voraussetzungen auf Antrag: Monatserster nach Antragseingang in der Zentrale.

Die Bonuszahlung ist sehr gut, greift allerdings nicht, wenn der Kunde den Vertrag sofort bis zum Mindestguthaben auffüllt. Die Bonusverzinsung gibt es nur bis zur Erstzuteilung die bei Sofortauffüllung bereits nach 12 Monate erfolgt und auch nur dann, wenn seit Vertragsbeginn mindestens 7 Jahr vergangen sind d. Eignet sich folglich nur für den Regelsparer. Die Tilgungsrate von 6,50 Promille der Bausparsumme wird bem erreichen der Mindestbewertungszahl von 14,50 berechnet, Beim erreichen der Bewertungszahl ab 38,30 verringert sich die Tilgungsrate auf 3,00 Promille.

Nach Ablauf von 2 Jahren: Innerhalb der ersten 2 Jahre: Erhöhungen sind möglich, wenn der jeweilige Tarif zum Erhöhungszeitpunkt noch aktuell ist für das Neugeschäft zugelassen und die maximale Laufzeit von 15 Jahren ab ursprünglichem Vertragsbeginn bis zur geplanten Zuteilung nicht überschritten wird. Sie kann mit steigender Bewertungszahl auf bis zu 8,30 Promille sinken. Die Bausparkasse bietet bei Zuteilung generell die niedrigst mögliche Tilgungsrate an.

Hat der Vertrag nicht alle Voraussetzungen für die Zuteilung erfüllt, kann der Bausparer beantragen, dass ihm nach mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht abgestimmten Voraussetzungen die Rechte aus der Zuteilung vorab eingeräumt werden. Die Bausparkasse kann dem Bausparer nach mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht abgestimmten Voraussetzungen eine Absenkung des Tilgungsbeitrags bzw.

Es kann auch ein anderer Tilgungssatz zwischen 4 und 12 Promille gewählt werden. Dadurch ändert sich die Zuteilungszeit. Infos dazu finden Sie unter "Mehr zu Anbieter". In Einzelfällen ist die Rückzahlungsrate auch abhängig von den erreichten Bewertungszahlen und Wahltarifen. Der Tilgungsanteil steigt, der Zinsanteil sinkt. Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt.

Diese wird mit jedem Monat geringer — deshalb sinkt auch der Zinsanteil. Es bleibt also innerhalb Ihrer Rate mehr Luft für die Tilgung, so dass Sie Ihre Baufinanzierung bei gleichbleibender Monatsrate immer mehr tilgen und somit schneller zurückzahlen können. Wie finden Sie nun die passende Tilgung zu Ihrem Kredit?

Wer die anfängliche Tilgung selber berechnen möchte, braucht dazu den vollständigen Darlehensbetrag, den Zinssatz und die monatliche Rate. Nehmen wir beispielsweise an, Sie möchten ein Darlehen in Höhe von Die Monatsrate soll Euro betragen, die Zinsbindung beläuft sich auf 15 Jahre. Es ergibt sich eine anfängliche Tilgung von 5,4 Prozent sowie ein jährlicher Zinsbetrag von 3.

Um den monatlichen Zinsanteil zu erhalten, müssen Sie nun diese Summe durch 12 teilen. Sie erhalten dann einen monatlichen Zinsanteil von Euro. Das gilt aber nur für den allerersten Monat. Für jeden weiteren Monat müssten Sie nun die Tilgung neu berechnen, da sich zum einem der anfängliche Tilgungssatz mit jeder Zahlung der Rate verändert und damit zum anderen die Restschuld und somit auch der Zinsanteil mit jeder Monatsrate sinkt.

Schneller und einfacher finden Sie Zins und Tilgung mit unserem Bauzinsrechner heraus. Er berechnet Ihnen aus der gewünschten monatlichen Rate Ihre anfängliche Tilgung.

Alternativ können Sie auch den anfänglichen Tilgungssatz eingeben, dann wird Ihnen Ihre monatliche Rate errechnet. Der Tilgungssatz ist auch unter dem Begriff Tilgungsrate bekannt und zeigt an, wieviel Prozent des Darlehens Sie innerhalb eines Jahres zurückzahlen werden. Aus dem gewählten Tilgungssatz und den zu zahlenden Zinsen errechnet sich dann die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung.

Im Ergebnis erhalten Sie auch einen Tilgungsplan. Dieser zeigt Ihnen, wann welche Kosten auf Sie zukommen und wie sich die Restschuld über die Jahre entwickelt. Heben Sie Ihren Tilgungsplan gut auf.

Sie erhalten so einen Überblick über die zu leistenden Zahlungen bis zur vollständigen Tilgung — das sorgt für Planungssicherheit. Auch unser Bauzinsenrechner stellt Ihnen einen Tilgungsplan zur Verfügung. Ihr tatsächlicher Tilgungsplan wird Ihnen nach Abschluss des Immobilienkreditvertrages ausgestellt und beinhaltet dann konkreten Daten für den Kredit. Legen Sie dabei Ihre aktuelle Lebenssituation zugrunde und überlegen Sie, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis zu welchem Zeitpunkt Sie den Kredit zurückzahlen möchten.

Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller sind Sie schuldenfrei. Wählen Sie die niedrigste anfängliche Tilgungsrate von 1 Prozent, dauert es entsprechend länger, bis Ihre Baufinanzierung abbezahlt ist. Unsere Beispielrechnung zeigt Ihnen, wie sich die verschiedenen anfänglichen Tilgungsraten auf die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung auswirken. An diesem Beispiel können Sie sehen, dass Sie mit einer nur 2 Prozentpunkte höheren anfänglichen Tilgung Ihre Baufinanzierung mehr als doppelt so schnell abbezahlen können.

Zudem ist die Restschuld nach Ende der Laufzeit geringer, so dass Sie eine niedrigere Anschlussfinanzierung aufnehmen können.

Auch wenn bei den aktuellen Bauzinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder ein leichter Anstieg zu verzeichnen war, befinden sie sich weiter in einem historischen Tief. Wer sich also derzeit für einen Kredit für eine Baufinanzierung entscheidet, sollte auf jeden Fall eine höhere Tilgung von mindestens 2 Prozent in Betracht ziehen. Sie können so den monatlichen Tilgungsanteil steigern, ohne dass sich Ihre monatliche Belastung erhöht.

Zugleich sind Sie für eine Anschlussfinanzierung bestens gerüstet: Aufgrund der hohen Tilgung ist Ihre Restschuld geringer als bei einer niedrigen Tilgung — mögliche Erhöhungen der Zinsen fallen somit weniger ins Gewicht.

Zusätzliche Sicherheit können Sie durch eine lange Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren erreichen. Sie reduzieren so das Zinsänderungsrisiko und profitieren von den aktuell niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Lange Zinsbindungen kosten allerdings: Sind die Zinsen für ein Darlehen günstig, lohnt sich die Entscheidung für einen höheren anfänglichen Tilgungssatz: Sie zahlen so bei einer konstanten Monatsrate Ihren Kredit schneller ab.

Denn eine hohe Tilgungsrate lässt den Zinsanteil am Restbetrag rascher sinken; Ihr Tilgungsanteil dagegen steigt und Ihre Restschuld reduziert sich zügiger. Die meisten Immobilienkredit Anbieter werben offensiv mit Zinssätzen. Dabei tauchen Begriffe auf wie Hypothekenzins, Bauzins, Nominalzins oder Effektivzins, die aber nicht immer eindeutig verwendet werden und unterschiedliche Bedeutungen aufweisen können.

Als Hypothekenzins oder umgangssprachlich Bauzins wird in vielen Fällen der Gesamtzinssatz verstanden, der die Summe aus Nominalzinssatz und anfänglichem Tilgungssatz repräsentiert. Der Nominalzinssatz stellt den Zinssatz dar, der vom Kreditgeber für die Zurverfügungstellung des Kreditbetrages erhoben wird.

Nimmt man beispielsweise einen Immobilienkredit über eine Darlehenshöhe von Die Restschuld verringert sich somit nach einem Jahr auf Die Restschuld bei einem Immobilienkredit gibt den Betrag an, den der Kreditnehmer noch an den Kreditgeber zurückzahlen muss. Geht man weiterhin von einem Annuitätendarlehen aus, so verringern sich in den folgenden Jahren die Zinszahlungen pro Jahr, wohingegen die Tilgungsraten pro Jahr kontinuierlich zunehmen.

Im Gegensatz zum Nominalzinssatz pro Jahr berücksichtigt der Effektivzinssatz weitere Nebenkosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit auftauchen. Der Effektivzins pro Jahr besteht somit aus dem Nominalzinssatz plus Zinsaufschläge aufgrund vereinbarter Kreditkonditionen wie die Zinsbindungsfrist, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren, Gebühren für das Recht auf Sondertilgungen und vieles mehr.

Im Grunde wurde der Effektivzinssatz entwickelt um Kreditangebote mit gleichen Laufzeiten vergleichbar zu machen. Praktisch ist diese Formel aber relativ kompliziert und es werden häufig Kreditnebenkosten einfach umdeklariert, so dass diese dann nicht mehr in die Berechnung des Effektivzinssatzes eingehen.

Immobilienfinanzierungskosten, die gerne bei der Festlegung des effektiven Zinssatz unterschlagen werden, sind beispielsweise Kosten für die Grundstückswertschätzung, Aufwendungen für Bereitstellungszinsen, anfallende Gebühren für eine mögliche Tilgungs- oder Restschuldversicherung sowie Gebühren für Bürgschaften oder auch für die Kontoführung. Eine beliebte Methode von Banken ist das Einstreichen monatlicher Zinsgewinne, indem die Kreditrate zwar am Monatsanfang bezahlt werden muss, die Tilgung der Restschuld aber erst am Monatsende erfolgt.

Bei der Entscheidungsfindung ist es sinnvoll, nicht nur auf möglichst niedrige Effektivzinsen zu schauen, sondern auch die oben genannten Kriterien zu berücksichtigen. Als Immobilienkreditnehmer stellt man sich unweigerlich die Frage, wann der Immobilienkredit komplett zurückgezahlt ist. In Zeiten niedriger Bauzinsen sollte man daher einen höheren Tilgungssatz in seinen Kontrakt aufnehmen.

In der Regel bieten die meisten Kreditgeber zunächst eine 1-prozentige Anfangstilgung pro Jahr an. Falls Sie sich aber eine höhere Tilgungsrate leisten können, sollten Sie auf jeden Fall eine Option zur Zwischentilgung vereinbaren. Nehmen wir beispielsweise an Sie leihen sich Bei dieser Berechnung wird vorausgesetzt, dass der Nominalzinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.

Da man in der Praxis nur Fristen bis zu 30 Jahren erhalten kann, dürfte die Laufzeit sogar noch um einige Jahre ansteigen. Sie sehen also schon an diesem Beispiel, dass eine Erhöhung der Tilgungsrate um 1 Prozentpunkt bereits die Laufzeit des Kredits erheblich verringert. Insbesondere wenn das gegenwärtige Bauzinsniveau niedrig ist und nur sehr kurze Zinsbindungsfristen angeboten werden, empfiehlt sich eine Erhöhung des marktüblichen Tilgungssatzes.

Selbst für den Fall, dass sich der Bauzins nach dem Zinsbindungszeitraum in ungeahnten Höhen befindet, ist dies kein Problem, da die Restschuld dementsprechend niedriger liegt. Wie schon erwähnt ist die Zinsbindungsfrist häufig ein wichtiges Immobilienkreditmerkmal. Damit meint man den Zeitraum für das der Nominalzins pro Jahr im Kreditvertrag festgelegt ist. Es gibt dazu Angebote von 5, 8, 10, 12, 15, 20, 25 bis zu 30 Jahre.

Der Nominal- und Effektivzinssatz steigt dabei mit zunehmender Dauer an. Um die Höhe der monatlichen Kreditrate richtig bewerten zu können, kann auf folgende Formel zurückgegriffen werden:. Bei der Berechnung ist darauf zu achten den Nominalzinssatz und den Tilgungssatz als Prozentzahl einzusetzen. Bei einem Darlehensbetrag von Die ausgerechnete monatliche Rate gibt die Belastung an, die Sie als Kreditnehmer monatlich bezahlen können bzw.

Um einschätzen zu können wie viele Euro Sie sich für die Tilgung und die Begleichung der Zinsen leisten können, ist es ratsam, schon Monate vor dem Vertragsabschluss ein Haushaltsbuch zu führen und die jeweiligen Einnahmen und Ausgaben tabellarisch gegenüberzustellen. Auf die Einnahmeseite gehören das monatliche Nettoeinkommen, mögliche monatliche Nettomieterträge sowie monatliche Kapitalerträge. Sondereinnahmen wie beispielsweise Kindergeld dürfen Sie nicht hinzuziehen, sondern sollten diese als stille Reserven betrachten.

Auf der Ausgabenseite stehen die Lebenshaltungskosten, Ver- und Entsorgungsgebühren zum Beispiel Gebühren für die Müllabfuhr, Abgaben für die Wasserversorgung oder ähnliche, Heizkosten, Aus- und Weiterbildungskosten, Ausgaben für das eigene Auto oder den Nahverkehr, Ausgaben für die Freizeitgestaltung und monatliche Beiträge für vorhandene Versicherungen, Bausparverträge oder private Zusatzversicherungen. Bei der Auflistung dürfen Sie nicht vergessen, alle jährlichen Einnahmen und Ausgaben jeweils auf den Monat umzurechnen.

Im Zweifelsfall und zur Risikovorsorge sind bei den Einnahmen die niedrigsten Zahlen und bei den Ausgaben die höchsten Zahlen einzutragen.

Beim Abziehen der Ausgaben von den Einnahmen erhalten sie den Betrag, den sie monatlich für einen Kredit zahlen können. Sollten sie hierbei kein positives Ergebnis erzielen ist von der Aufnahme abzuraten.

Um aus der monatlichen Kreditrate die maximale Darlehenssumme zu erhalten, müssen Sie nur die obige Formel zum Darlehensbetrag hin umstellen.

Die häufigste Form eines Immobilienkredits, der in Deutschland zwischen einem Bauherrn oder Immobilienkäufer und einem Kreditinstitut zustande kommt, ist nach wie vor ein Annuitätendarlehen mit der Absicherung über eine Hypothek.

Alternativ können aber auch Kombinationen mit Ratentilgungsdarlehen oder als Festdarlehen vereinbart werden. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch jährlich konstante Raten aus Zins- und Tilgungsleistungen aus. Die Intervalle der Zahlungen lassen sich als monatlich, viertel- oder halbjährlich festlegen. Die Besonderheit dieser Darlehensvariante ist die kontinuierliche Zusammensetzung der Annuität.